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住宅楼盘渗漏诊治案例实录
北京市建筑工程研究院 叶林标

摘 要:从众多发生渗漏的住宅防水工程中选取几个典型案例,分析了渗漏原因,介绍了所采取的治理方案。
关键词:住宅建筑;防水工程;渗漏;治理

笔者在长期的防水工作实践中,接触到许许多多防水工程渗漏治理的问题,其中属于住宅楼盘渗漏的不在少数。要对某个渗漏的住宅工程提出一套切实可行的治理方案,就要像医生看病一样,需要仔细“诊断”,包括看现场,查阅设计图纸、施工方案和监理验收记录等资料,分析渗漏原因,最终“对症下药开处方”。在接触到的这些住宅楼盘渗漏工程中,有些是“疑难杂症”,有些是“典型案例”,笔者在此选取若干作一介绍 ,供借鉴。
1 案例一
1.1 工程
北京某国际公寓小区,总建筑面积近30万㎡。
1.2 病症
屋面渗漏,共计5 500㎡的屋面工程中,发现漏水点161个,平均每100㎡屋面就有3个漏水点。渗水、滴漏和线漏现象严重(图1),已成“筛子楼”工程,顶层无法交付使用。
图1 顶层室内天花板渗水湿渍
1.3 病因
1) 不按设计要求选材,用材错误是主要因素之一。作为防水等级为二级的屋面工程,使用了“不得用于防水等级为一、二级的建筑屋面”的沥青复合胎柔性防水卷材。
2)卷材防水层在泛水部位的构造做法和收头密封形式,既未压入预留的凹槽内固定密封,也未采用金属压条钉压和用密封材料分两层固定密封,在卷材防水层泛水收头上部的墙体以及女儿墙的压顶均未进行防水处理。
3)卷材防水层没有全面包裹与结构相连接的设施基座,在固定设备用地脚螺栓的周围也未进行密封处理,卷材防水层在基座里面的收头部位也未进行固定密封。
4)卷材防水层与细石混凝土或块体保护层间未设隔离层。
5)屋面反梁过水孔的高度仅为60mm,宽度仅为130mm,且未预埋管径不小于75mm的过水管道,也未进行防水密封处理。
1.4 处方
大面选用德国技术、原料和设备,在现场分层喷涂密度不小于55㎏/m³、闭孔率大于95%和厚度不小于20mm的具有防水保温一体化功能的硬泡聚氨酯;设施基座等局部先涂刷1~2遍KH-2高渗透改性环氧防水涂料进行增强和封闭处理;再涂刷聚合物水泥防水涂料或铺抹纤维聚合物水泥防水砂浆进行综合治理。
l.5 疗效
屋面防水维修工程2006年11月底完成,经2006年冬季至2008年6月的实际应用考核,整个屋面未发现渗漏。
2 案例二
2.1 工程
北京某高层住宅小区,建于2007年,屋面面积约2 600㎡。
2.2 病症
屋面防水工程2007年6月完成,雨后检查及蓄水检验普遍渗漏,保温层大量积水,是一个典型的“筛子”工程(图2)。经反复整修,至当年11月底,也未能解决渗漏问题,引起住户强烈不满,投诉和索赔纠纷不断。
图2 屋面顶层室内顶板渗漏水现状
2.3 病因
1)选材不当。本工程屋面按户型分成十几㎡到几十㎡各个单元,单元块多、量小,上下错层多,突出屋面的转角部位多,原防水选用的改性沥青卷材叠层防水方案加大了质量保证的难度。
2)屋面泛水部位均有聚苯保温板,防水卷材在保温板上难以粘结、固定、密封。落水口排水坡度不合理,甚至有倒坡现象,致使屋面积水比较严重。
2.4 处方
局部维修已不能彻底解决该屋面的渗漏水问题,应做“大手术”,重做防水维修处理;维修施工时,应尽量利用和发挥原防水层的作用。
考虑到屋面单元块较小,转角部位较多,突出屋面构造多,变截面多,不宜选用卷材类防水材料,宜选用与SBS改性沥青卷材相容,且适合于冬季施工的热熔型橡胶改性沥青防水涂料作防水层。
2.5 疗效
由专业防水队伍于2007年12月完成防水施工后,经闭水试验168h以上及多次雨后检查,无任何渗漏现象。
3 案例三
3.1 工程
北京某绿色家园115栋别墅,建筑面积约5万㎡。
3.2 病症
工程于2001年5月竣工后不久,地下室即出现不同程度的潮湿和渗漏现象,雨季漏水较严重。经对受委托的31栋(67户)不同户型的地下室进行抽查,渗漏部位主要集中在地下室外墙上;受室内湿气的影响,地下室顶板、独立柱的涂料装饰层出现霉斑(图3)。
图3 地下室门框周边发霉状况
3.3 病因
1)防水材料不符合设计要求,使用了不允许用于地下工程的复合胎柔性沥青防水卷材。
2)施工不规范:部分筏板防水层未折向立墙,采取垫层防水层与立墙防水层在阴角处完全断开的做法,卷材无搭接、不密封;外墙及底板的垫层有些部位仅做一层2mm厚的卷材;阴阳角未做加强层的较多;立墙防水卷材空鼓问题突出,一处破损则到处窜水;地下室部分底板及立墙的防水基面未涂刷冷底油,严重影响粘结质量;立墙卷材收头粘结不牢固,封闭不严密;卷材防水层未高出室外地坪,地表水可从粘结密封不严密处灌入地下室外墙体,导致渗漏。
3)车库未做防水层,使基础防水未形成连续、封闭的柔性防水体系。
4)2mm厚沥青类卷材采用热熔法施工不符合规范要求。
5)底板钢筋混凝土振捣不密实,蜂窝、孔洞较多,有的孔洞可以插入钢丝达50mm以上,导致底板渗漏。
3.4 处方
1)根据该地下室的实际情况,主要对室内墙面及地面涂刷两道KH-2高渗透改性环氧防水涂料,再涂刷两道聚脲弹性防水涂料作内防水,形成连续、整体的防水层。
2)为保证“疗效”,应选择持有二级防水专业资质、有类似工程业绩、技术力量和管理力量较强的专业防水公司施工。
3.5 疗效
采用上述“治疗”方案进行工程试点施工,经2007年冬季和2008年6月前雨天的实际考核,未发现渗漏现象。
4 案例四
4.1 工程
北京某别墅小区,共有连体别墅50多幢,均有埋深约2m的半地下室。
4.2 病症
地下室发生不同程度的渗漏水现象(图4),严重影响地下室的使用功能,不得不对地下室进行全面防水堵漏处理。
图4 地下室墙、地面渗漏严重
4.3 病因
该工程处于地下水位较低的地段,底板未采用钢筋混凝土结构,也未进行刚性或柔性防水设防;地下室外墙的迎水面也仅涂刷了一道塑料油膏进行防潮处理,未能在地下室的迎水面形成全封闭的防水层。
4.4 处方
由于地下室底板仅为500mm厚的C20素混凝土,刚度不足,抗裂性能较差,建议重新浇筑钢筋混凝土对底板进行增强处理。但因开发商担心大规模施工影响销售,后改用抗裂和抗渗性能优良的PCM聚合物纤维混凝土进行增强的处理方案;对墙体则采用铺抹纤维聚合物水泥砂浆的方法,从背水面进行防水抗渗治理。此方案造价为前述方案造价的4~5倍。
4.5 疗效
3万多㎡的地下室经治理后,已达到不再渗漏的要求,通过了建设、监理和施工等部门的检查验收。
从以上这些案例可以看出,导致住宅工程渗漏的原因是多方面的,既有选材不当,也有设防档次不到位、设计不合理、施工不精细等因素。治理住宅渗漏,往往比做新工程还复杂,需要“望、闻、问、切”仔细“诊断”,然后“对症下药”,才能“手到病除”、产生“疗效”。


(注:表格、图示内容详见会刊)

[发布日期:2010/2/1] [关闭窗口]